En forutsigbar husleie
Organisasjonene tilsluttet Boligleieløftet jobber for at husleia skal være forutsigbar for leieboere.
Innledning
For stadig flere er leieboligen et hjem man skal bo lenge i. Da må folk kunne vite hvilke boutgifter de har å forholde seg til over tid. Derfor mener vi at husleien skal reguleres etter prisveksten i samfunnet (KPI), og ikke justeres mot markedsleie underveis i leieforholdet.
Hva sier dagens husleielov?
I dagens husleielov kan husleien justeres én gang i året i tråd med konsumprisindeksen (KPI). Dette skal sikre at leieprisen følger den generelle prisveksten i samfunnet.
I tillegg åpner dagens lov for at både utleier og leieboer hvert tredje år kan kreve at leien justeres til såkalt «gjengs leie». Gjengs leie skal tilsvare gjennomsnittlig leienivå i sammenlignbare leieforhold. Dette innebærer at leieprisen kan økes utover vanlig prisvekst dersom markedsprisene i området har steget.
Hva foreslår Husleielovutvalget?
Husleielovutvalget ble oppnevnt av regjeringen i 2023 for å gjennomgå husleieloven og foreslå endringer som styrker leieboeres rettigheter, sikrer botrygghet og tilpasser loven til dagens leiemarked. Utvalget leverte utredningen “NOU 2024:19 Ny boligleielov” til Kommunal- og distriktsdepartementet den 18. okt. 2024.
Utvalget har vurdert hvordan reglene for regulering av husleie bør fungere i fremtiden. De peker blant annet på behovet for balanse mellom leieboers behov for forutsigbarhet og utleiers behov for at leieinntektene følger utviklingen i markedet. Utvalget har også vurdert utfordringene med dagens system for gjengs leie, og ulike modeller for regulering av husleie i løpende leieforhold.
Utfordringer med dagens ordning for gjengs leie
Husleielovutvalget peker selv på at dagens ordning med gjengs leie er vanskelig å praktisere. For å fastsette riktig nivå må partene sammenligne leien med historiske leiepriser i lignende boliger, samtidig som det finnes begrenset og lite presis statistikk over leiemarkedet. Utvalget peker på at dette kan skape usikkerhet og konflikt mellom leieboer og utleier, og bidra til at utleiere ønsker kortere kontrakter eller setter høyere leie fra starten av for å sikre seg mot framtidig usikkerhet.
Flertallets forslag
Et flertall i Husleielovutvalget mener dagens ordning med gjengs leie er vanskelig å praktisere og skaper usikkerhet fordi den bygger på historiske og lite tilgjengelige leiedata. Flertallet foreslår derfor å innføre et helt nytt system for regulering av husleie utover den årlige KPI-justeringen, der husleien skal kunne tilpasses utviklingen i markedet underveis i leieforholdet. Målet er å få et enklere og mer markedsnært system. Flertallet i Husleielovutvalget erkjenner at en markedsjustering av leieprisene kan føre til høyere leiepriser over tid.
Mindretallets forslag
Et mindretall i utvalget mener at husleien kun skal kunne reguleres gjennom den årlige KPI-justeringen. KPI-regulering innebærer at husleien kun kan økes i takt med den generelle prisveksten i samfunnet. Dersom inflasjonen er lav, vil også leieøkningen være lav. Målet er å sikre stabile og forutsigbare boutgifter for leieboere over tid.
Mindretallet ønsker derfor ikke å innføre muligheten for å markedsjustere leieprisen underveis i leieforholdet. De mener at markedsjustering vil gi større økonomisk usikkerhet for leieboere og gjøre det vanskeligere å etablere stabile hjem. Mindretallet peker også på at stabile og langvarige leieforhold kan være positivt både for leieboer og utleier, og mener hensynet til trygghet og stabilitet bør veie tyngre enn ønsket om høyere avkastning i markedet.
Hva sier forskning?
En ny rapport fra Menon Economics og Hybel.no viser at leieprisene i Norge har økt betydelig raskere enn den generelle prisveksten i samfunnet de siste årene. I første kvartal 2026 hadde leieprisene nasjonalt økt med 5,2 prosent på ett år, og utviklingen har ligget tydelig over konsumprisindeksen (KPI).
Særlig i de største byene har veksten vært sterk. I Bergen, Oslo og Trondheim har leieprisene siden 2023 økt langt mer enn den generelle prisveksten i samfunnet. Rapporten peker på at dette svekker kjøpekraften til leieboere, spesielt for grupper med lav inntekt eller begrenset økonomisk buffer, som studenter og unge i etableringsfasen.
Rapporten viser også at markedsleien gjennomgående ligger høyere enn gjengs leie. I første kvartal 2026 var gjennomsnittlig markedsleie for nye kontrakter 11.425 kr., mens gjengs leie for aktive kontrakter var 10.069 kr. Dette betyr at leieboere som må flytte ofte eller inngå nye kontrakter jevnlig møter et stadig høyere prisnivå.
Rapporten peker dermed på en utvikling der leiemarkedet blir både dyrere og mer uforutsigbart over tid. Dette understreker behovet for sterkere reguleringer som kan bidra til større økonomisk trygghet og mer stabile boforhold for leieboere.
Ifølge SSBs leiemarkedsundersøkelse har den gjennomsnittlige årlige leie per kvadratmeter for 3 rom økt med 65 prosent på landsbasis fra 2015 til 2025. KPI økte i samme perioden med ca 38 prosent. Altså har leieprisveksten økt mer enn lønnsveksten i samfunnet. Dette gjør det dyrere å bli boende i samme bolig over tid.
Husbankens egen statusvurdering av leiemarkedet finner ikke tegn til et omfattende nasjonalt nedsalg av utleieboliger. Tvert imot peker rapporten på at antallet sekundærboliger er stabilt i de fleste storbyene, og at flere sekundærboliger ser ut til å bli brukt til utleie.
Hva vil vi - og hvorfor?
Boligleieløftet mener at husleien kun skal kunne justeres i tråd med konsumprisindeksen (KPI). Vi støtter derfor mindretallets forslag om å fjerne adgangen til markedsjustering underveis i leieforholdet fordi:
- Stadig flere leier bolig over lang tid og trenger forutsigbarhet.
- Store leieøkninger kan føre til at folk må flytte mot sin vilje.
- Leieboere har svakere økonomiske ressurser enn boligeiere.
- Markedsregulering kan bidra til økt press i allerede dyre leiemarkeder.
- Dagens system gir allerede utleiere mulighet til å KPI-justere leien årlig.
For stadig flere er leieboligen et langsiktig hjem. Da må folk kunne vite hvilke utgifter de har å forholde seg til – ikke risikere store og uforutsigbare økninger fordi markedet rundt dem endrer seg.
Et system basert på KPI-regulering gir større forutsigbarhet og trygghet for leieboere, samtidig som utleier fortsatt får justert leien i takt med den generelle prisveksten i samfunnet.
Hva mener partiene?
Boligleieløftet er i gang med å lage en oversikt over hvilke partier som støtter Boligleieløftet sitt krav om at husleien kun skal kunne justeres i tråd med konsumprisindeksen (KPI).
Oversikten bygger på partienes vedtatte politikk, offentlige uttalelser og signaler i arbeidet med ny boligleielov.